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房地產(chǎn)實(shí)施階段的項(xiàng)目管理包括成本控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。而成本控制管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中重要的組成部分。

什么是房地產(chǎn)的成本?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源(人力、物力和財力)，其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，而進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動就必然帶來成本的消耗。

什么是房地產(chǎn)成本管理?充分調(diào)動和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢,花得多會浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個階段的實(shí)施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務(wù)部等部門，每一個部門在運(yùn)行過程中各自都會產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。

房地產(chǎn)開發(fā)整個項(xiàng)目的成本構(gòu)成：時間上是從立項(xiàng)到竣工各個階段發(fā)生的總成本，空間上是各個階段每個部門生產(chǎn)經(jīng)營過程中各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生成本的總和。成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對象強(qiáng)調(diào)全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。

建立成本管理體系，就是按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的工作運(yùn)行職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

目標(biāo)責(zé)任成本管理體系中主要的要素是目標(biāo)成本和對應(yīng)的責(zé)任人，明確工作目標(biāo)成本，目標(biāo)成本是公司基于市場狀況、經(jīng)營計劃及產(chǎn)品的市場定位，根據(jù)預(yù)期市場售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，分解到各階段和各部門的目標(biāo)成本。明確責(zé)任人，責(zé)任人就是各階段工作運(yùn)行中動用資源的各個部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為，其要素：(1)目標(biāo)成本和責(zé)任范圍;(2)責(zé)任人(3)評價標(biāo)準(zhǔn);(4)評價人。

目標(biāo)責(zé)任成本管理體系是在“組織架構(gòu)”建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據(jù)各自的目標(biāo)成本自我約束地運(yùn)行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，及時反饋動態(tài)成本，通過實(shí)時反饋的動態(tài)成本和目標(biāo)成本的對比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說話，用運(yùn)行的結(jié)果和業(yè)績評估進(jìn)行優(yōu)獎劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目總成本的控制。

目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動項(xiàng)目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實(shí)現(xiàn)全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價控制貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作的全過程。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本;所對應(yīng)的全過程成本控制是指包括項(xiàng)目投資估算、概算造價、預(yù)算價格、承包合同價、結(jié)算價、竣工決算價的控制管理。

項(xiàng)目總投資主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用，管理費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，財務(wù)費(fèi)用等等。

下面簡述一下各階段的成本控制的要點(diǎn)：

一、項(xiàng)目總投資估算階段

項(xiàng)目總投資估算是項(xiàng)目開發(fā)前期的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是所有的經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資控制性文件。

實(shí)事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，杜絕為了論證可行性而脫離實(shí)際，盲目設(shè)定相關(guān)成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);成本指標(biāo)的設(shè)定必須以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學(xué)的反映相應(yīng)指標(biāo)。

項(xiàng)目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用的制訂和投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計算等。

項(xiàng)目進(jìn)行了初步構(gòu)思，初步確定了產(chǎn)品的類型、結(jié)構(gòu)型式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

工作程序是投資估算制訂的基礎(chǔ)為項(xiàng)目定位方案以及相應(yīng)的指標(biāo);從項(xiàng)目意向開始，跟蹤、配合集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查相關(guān)資料，準(zhǔn)備、收集項(xiàng)目總投資估算的相應(yīng)數(shù)據(jù)指標(biāo);按照項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行匯總編制。

二、項(xiàng)目總投資估算深化

項(xiàng)目總投資估算深化方案是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位時的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資預(yù)算控制性文件。全面客觀、滿足開發(fā)大綱確定的利潤要求。

項(xiàng)目總投資估算深化方案的內(nèi)容是土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。

項(xiàng)目總投資估算深化方案的編制根據(jù)，總投資估算、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、工程概算與設(shè)計

工程概算與設(shè)計一同制定，完整的反映擴(kuò)初設(shè)計的內(nèi)容，實(shí)事求是的反映擴(kuò)初設(shè)計階段建安造價的原則。

工程概算的內(nèi)容是建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)各個單項(xiàng)工程的綜合概算書和其他費(fèi)用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項(xiàng)工程綜合概算書、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算表、主要建筑安裝材料匯總表等內(nèi)容。

工程概算的制訂標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，符合國家及行業(yè)的規(guī)定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結(jié)果影響項(xiàng)目投資收益與成本指標(biāo)，成本管理部可提出擴(kuò)初設(shè)計修改建議。

四、項(xiàng)目總投資預(yù)算

項(xiàng)目總投資預(yù)算編制的原則，項(xiàng)目總投資預(yù)算編制遵循全面詳細(xì)、數(shù)據(jù)實(shí)事求是的原則。

項(xiàng)目總投資預(yù)算的內(nèi)容是土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。

五、項(xiàng)目施工階段成本管理

施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。

參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投資預(yù)算限價內(nèi)招標(biāo)。抓好成本預(yù)測和計劃工作，強(qiáng)化事前控制和合同管理。

通過加強(qiáng)過程成本控制，對施工過程中工程成本進(jìn)行動態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時、有效反映項(xiàng)目成本。

項(xiàng)目施工階段成本管理的原則，準(zhǔn)確計量施工過程中的單項(xiàng)結(jié)算，及時反映項(xiàng)目工程動態(tài)成本。

項(xiàng)目施工階段成本管理的內(nèi)容，施工過程中的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計算、審核，材料價差調(diào)整、材料認(rèn)價、審核工程進(jìn)度款、動態(tài)成本分析、成本數(shù)據(jù)整理及招投標(biāo)工作;

六、工程竣工結(jié)算

工程結(jié)算階段是整個項(xiàng)目運(yùn)作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關(guān)鍵階段。

工程結(jié)算要有準(zhǔn)確、及時、有理有據(jù)、全面的原則。

工程竣工結(jié)算內(nèi)容及條件，工程竣工驗(yàn)收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進(jìn)行工程結(jié)算。

嚴(yán)格按照工程結(jié)算計劃進(jìn)行結(jié)算，結(jié)算過程要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報，讓領(lǐng)導(dǎo)隨時了解項(xiàng)目結(jié)算情況，遇到和施工單位分歧較大的項(xiàng)目要及時上報領(lǐng)導(dǎo)并同時向領(lǐng)導(dǎo)提出解決建議，以供領(lǐng)導(dǎo)做出合理決策。

七、項(xiàng)目總投資決算

為全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)成果，全面評價項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效果，規(guī)范項(xiàng)目總投資決算的管理。

項(xiàng)目總投資決算編制原則，項(xiàng)目總投資決算按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全面準(zhǔn)確計入。

項(xiàng)目總投資決算內(nèi)容，全面準(zhǔn)確地反映土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。

企業(yè)的生存取決于效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭正在由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭。