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(一)什么是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。

廉租房，在香港又稱(chēng)為公屋。主要由政府承擔(dān)，為中低收人人群提供低價(jià)租賃的一種住房形式。何為廉租住房?建設(shè)部回答是：廉租住房制度是針對(duì)住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。享受廉租住房保障的對(duì)象，需要具備兩個(gè)基本條件，一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難。另外，申請(qǐng)家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶(hù)口。目前，廉租住房制度通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房存在的重要意義

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房市場(chǎng)的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無(wú)可取代。我國(guó)1998年實(shí)行房改停止了福利分房，使房改后參加工作及以前未取得福利房的職工，還有城鎮(zhèn)化后的廣大務(wù)工人員，未享受住房保障制度的待遇，如今政府開(kāi)發(fā)微利商品房，并走市場(chǎng)化運(yùn)作道路，無(wú)疑是英明之舉。

經(jīng)濟(jì)適用房不是完全意義上的福利房，是微利商品房(3％利潤(rùn))，政策方面主要是減免土地出讓金和50％的報(bào)建稅費(fèi)，其余的全按市場(chǎng)運(yùn)作，由其帶動(dòng)的建筑業(yè)，家電、家具等均無(wú)需免稅；經(jīng)濟(jì)適用房不等于質(zhì)量差、配套差、環(huán)境差。這些都可以在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中科學(xué)管理，只是因?yàn)榫幼≌叨鄶?shù)是中低收人階層，而認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房類(lèi)似貧民窟是錯(cuò)誤的。

經(jīng)濟(jì)適用房的單位面積也就是60～80平方米，在這基礎(chǔ)上免稅，加上建筑成本及基本費(fèi)用而產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)適用房，再按“人頭”賣(mài)或租給低收入者以安居，這才確保百姓買(mǎi)得起或租得起。值得借鑒的是我國(guó)在醫(yī)改和教改方面的經(jīng)驗(yàn)，教育方面千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的高考模式也值得深思，一個(gè)模子流水線(xiàn)產(chǎn)出的人才’一旦進(jìn)入社會(huì)，面對(duì)失業(yè)、住房、生活等多重壓力，能否承受得了?……九年義務(wù)教育、醫(yī)療保障、住房保障都不能以賺錢(qián)為目的。規(guī)范發(fā)展了幾百年的資本主義國(guó)家如此，中國(guó)更應(yīng)該如此。

經(jīng)濟(jì)適用房的特性決定了其存在的重要價(jià)值和意義。

首先，經(jīng)濟(jì)適用房的定義是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品房。開(kāi)發(fā)商以微利價(jià)出售給廣大中低收人家庭。它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房作為社會(huì)保障性的產(chǎn)品為使居者有其屋而存在意義重大。其次，經(jīng)濟(jì)適用房肩負(fù)重任。我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，改革開(kāi)放帶來(lái)的碩果世人皆贊。國(guó)家以期如其他改革政策一樣，將民生基礎(chǔ)住宅大業(yè)推向市場(chǎng)，最終完成其讓百姓安居樂(lè)業(yè)的使命。

經(jīng)濟(jì)適用房制度表現(xiàn)為以保開(kāi)發(fā)商“微利”原則激活建設(shè)市場(chǎng)，達(dá)到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟(jì)性和適用性”擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)。可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負(fù)有保障整體住房體系正常運(yùn)行的重要責(zé)任。

(三)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題

1．經(jīng)濟(jì)適用厲供不應(yīng)求

經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求這一現(xiàn)象在我國(guó)極為嚴(yán)重。一方面的確可以看出經(jīng)濟(jì)適用房政策的確有它的優(yōu)勢(shì)，否則難以吸引如此眾多的民眾購(gòu)買(mǎi)。但是，由于供給不夠，導(dǎo)致了大家徹夜排隊(duì)等號(hào)甚至買(mǎi)號(hào)的現(xiàn)象。

該現(xiàn)象的產(chǎn)生與政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房放量面積利用不足有關(guān)。拿北京為例，北京市政府安排的年經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積為300萬(wàn)平方米，依《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的每套面積不超80平方米計(jì)算，全市今年應(yīng)該有3．75萬(wàn)套房屋放量。“其實(shí)根本達(dá)不到這一數(shù)字。”回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商天鴻集團(tuán)的一位人士表示。來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全市年開(kāi)工量超過(guò)300萬(wàn)平方米，但年竣工量則在250萬(wàn)平方米左右。這意味著市政府安排的放量面積30萬(wàn)平方米存在缺口。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量也是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量?jī)H為商品房供應(yīng)量的8％而已。這樣的數(shù)字表明，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量違背經(jīng)濟(jì)適用房政策。

由此可見(jiàn)，解決這一問(wèn)題的根本是：加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，以及提高放量面積的利用率。

2．經(jīng)濟(jì)適用房總體價(jià)值偏差

經(jīng)濟(jì)適用房總體價(jià)值的偏差導(dǎo)致了其原本的社會(huì)保障意義未能得以實(shí)現(xiàn)。其具體表現(xiàn)有：

(1)經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積超標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)失去了原有的社會(huì)保障意義，造成了成本過(guò)高的后果。而逐漸“商品房化”，這也違背了“經(jīng)濟(jì)”之本意。

(2)配套設(shè)施以及周邊環(huán)境較差。由于經(jīng)濟(jì)適用房不是商品房，所以相應(yīng)的配套設(shè)施以及周邊環(huán)境也就不盡如人意。同樣影響了民眾購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。

(3)交通不便。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京上市的22個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，11個(gè)在南城，占總量的50％。記者另從北京市建委獲悉，從今年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)重點(diǎn)移至南城，并全部置于四環(huán)以外。而上班地點(diǎn)一般都位于市中心。這樣就對(duì)周邊交通狀況要求較高。這也是阻礙經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的一個(gè)重要原因。

3．經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售對(duì)象過(guò)于廣泛

經(jīng)濟(jì)適用房主要滿(mǎn)足了中等偏上收入的家庭的需要，中等偏下和低收人家庭所占比例并不高。而我國(guó)低收人人群的比例確實(shí)十分龐大的。經(jīng)濟(jì)適用房作為社會(huì)保障的價(jià)值并沒(méi)有得到體現(xiàn)，收人中等偏下和低收人人員的住房問(wèn)題仍舊沒(méi)有得到改善。這一問(wèn)題的產(chǎn)生，同經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)時(shí)的定位過(guò)高，導(dǎo)致成本提高，所以房?jī)r(jià)也就跟著提升。導(dǎo)致低收人家庭仍舊無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。

4．監(jiān)管無(wú)序、審核不力、分配不公

經(jīng)濟(jì)適用房最為世人詬病的問(wèn)題還是在于立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)缺乏嚴(yán)格控制和有效的管理，特別是在銷(xiāo)售過(guò)程中，無(wú)法識(shí)別真正的政策對(duì)象，無(wú)法保證開(kāi)發(fā)商按規(guī)定審核對(duì)象，也難保資源配置方式、手段的合理性。這樣造成了如今經(jīng)濟(jì)適用房混亂的現(xiàn)象。

(四)廉租房存在的問(wèn)題

當(dāng)前，中國(guó)廉租住房制度建設(shè)主要存在五大突出問(wèn)題。第一，全國(guó)仍有一百四十五個(gè)城市尚未建立廉租住房制度；第二，相當(dāng)數(shù)量的城市，廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。第三，仍有一百六十六個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例，絕大多數(shù)城市還沒(méi)有開(kāi)始將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè)。第四，廉租住房制度覆蓋面窄，與國(guó)家要求有較大差距。第五，部分城市還沒(méi)有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善。