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一、注意事項

1.本題本由給定資料與作答要求兩部分構成。考試時限為150分鐘。甚中，閱讀給定資料參考時限為40分鐘，作答參考時限為110分鐘。滿分100分。

2.監考人員宣布考試開始時，你才可以開始答題。

3.請在題本、答題卡指定位置填寫自己的姓名，填涂準考證號。

4.所有題目一律使用現代漢語作答在答題卡指定位置。未按要求作答的，不得分。

5.監考人員宣布考試結束時，考生應立即停止作答，將題本、答題卡和草稿紙都翻過來留在桌上，待監考人員確認數量無誤、允許離開后，方可離開。

二、給定資料

1.“現在買，還是繼續觀望?”2012年春節剛過，在北京工作的自領陳女士心里就開始糾結起來。2011年底，為了實現“有一個屬于自己的家”的夢想，陳女士開始跑樓盤，上網查信息，到中介問價格。雖然房價有所回落，但還是不便宜。一直關注的東三環附近某樓盤，價格已從2009年每平方米的1.9萬元漲到如今的3.5萬元。“盡管這幾年收入漲了，但遠遠比不上房價上漲的速度，買房真難。”

住房問題幾乎是所有國家在城市化進程中都會面臨的難題。而住房政策決定了一個國家和地區住房市場的發展潛力，進而影響到城市人口集聚的規模、城市發展的格局，以及城市化水平的高低和質量。有鑒于此，推進城市化發展需要制定科學合理的住房政策。

從2010年4月開始，針對房地產價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產調控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策;全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收入群體的住房困難問題。總體來看，目前房地產調控已取得積極成效，突出表現在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制。房地產市場交易量明顯下降;二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是2011年下半年以來，全國70個大中城市中房價漲幅回落、持平和價格環比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區房價出現下行趨勢;住宅地價上漲勢頭出現回落;三是住房供應結構明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產調控正朝著預期方向發展。在房地產調控成效初顯的同時，也必須看到，目前調控正處在關鍵時期，成果仍不穩固，房價依然居高不下，房屋租賃市場也直接受其影響……((2012年中央政府工作報告》提出，要繼續搞好房地產市場調控，進一步鞏固調控成果.促進房價合理回歸。

2.10個房源9個假、中介胡亂吃差價……2012年6月，正是租房市場的旺季，可是各種各樣的市場亂象讓許多租房人很受傷。不少年輕人抱怨，一提到租房就頭疼，想遇到好房子和好房東，實在太難……隨著經濟的發展、人口流動的趨頻、住房制度的改革以及擴大住房消費等政策措施的實施，房屋租賃市場日趨活躍，呈現出前所未有的蓬勃生機和發展潛力。實踐證明，培育和發展房屋租賃市場，對方便群眾、城市建設、經濟發展、市場繁榮，都具有積極的現實意義。但是，當前由于誠信的缺失、法制的滯后、管理的乏力，致使房屋租賃市場存在著許多不容忽視的問題。

受“居者有其屋”等傳統思想和置業習慣的影響，我國居民在房屋的消費上仍明顯存在著“重銷售、輕租賃”的習慣，房屋租賃往往只是購房的過渡階段，或者是暫時買不起房的選擇，對房屋租賃的需求遠遠比不上對房屋剛性購買的需求。居民在住宅消費中存在的認識誤區，如一步到位、顯富等心理，也刺激了房屋非理性購買消費需求，對于租賃市場的進一步發展產生嚴重的影響。有關部門受這些固有觀念的影響，對于房屋租賃市場發展重要性的認識還不足，也在一定程度上造成了我國房屋租賃市場相對滯后的狀況。

在房屋租賃管理上.有房管(合同登記備案)、工商(注冊地審查)、稅務(征收稅收)、公安(流動人口治安管理)、計生(流動人口計劃生育管理)等多個部門按照各自的權限進行管理，租賃房屋成交后，當事人要分別到各個部門辦理相關手續，效率低且各部門之間銜接不暢，缺乏有效的管理手段，沒有統一的對外服務中心。

此外，在我國經濟持續快速發展、人均GDP突破3000美元的社會大環境下，商品房價格迅速上揚，越來越多的低收入階層正承受著住房之痛，依靠其自身的經濟能力，無法擁有一套屬于自己的住房，而到市場上又租不到適合的.在城市住房家園里他們正逐步被邊緣化，正在成為新的社會問題和隱患。相關部門對此缺乏足夠的準備，對于住房的社會福利性和公平性認識不夠，沒有及時制定相應的政策，以致市場供應體制不健全.無法最大限度地滿足市場需求。

當前房屋轉讓、抵押登記的意識已經深入人心，但依法進行房屋租賃的觀念卻難以深入。多數居民認為租房是租賃雙方的事，用不著房管部門的監督與管理，地下交易簡單、方便，出了問題習慣“私了”，私下解決不了的就通過其他非常規手段解決，給社會穩定造成隱患。地下交易多的另一個原因就是為了逃稅，據估計，每年國家因此而流失的稅金高達上億元。

我國房屋租賃市場發展階段及當前我國整個社會信用體系建設的不健全，在租賃市場上直接體現為房屋中介機構發布虛假廣告欺騙出租人或承租人、房東亂扣租戶押金、租客欠費損壞房屋相關設備等三方的不誠信行為。租賃市場的不誠信行為對于房屋租賃市場、房地產行業將會產生巨大的負面影響，進而也影響到社會對房地產行業的認可度。

房屋租賃中介數量龐大，整體規模小，實力弱，服務水平不高，造成市場房源信息流通量小，不能滿足市場需求。中介機構經營服務內容單一，大部分僅停留在提供租賃信息，以及代辦手續這種淺層次服務水平上.隨著房地產市場的不斷發展，市場越來越需要中介機構提供市場策劃、產品定位以及投資理財等高附加值的服務。目前中介機構在經營過程中依然存在無照經營者多，虛假信息、亂收費現象嚴重，制定代理合同中存在不公平條款、利用消費者不了解市場行情隱價瞞價惡意賺取差價等問題，特別是一些代理出租的中介，往往壓低房租或者拒不交付業主房租，向承租人收取遠超過政策規定的傭金，使租賃雙方缺乏安全感。