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(一)房價上漲的長期趨勢性因素

(1)隨著收入增長產生的真實需求。隨著經濟持續增長，人均可支配收入增加，產生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。調查表明，人均GDP與人均住房面積有很強的正相關性。居民住房消費有三個發展階段——數量發展階段、數量與質量并重發展階段、整體發展階段。根據上海市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數量與質量并重發展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進一步增加。

(2)城市化進程拉動住房需求增長。1996年以來，我國進入快速城市化階段，每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。城市人口增長過程中會出現大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會弓I起對城市住房需求的增長。另外，在城市發展過程中，舊城改造產生了對住房的大量被動需求。

(3)人口增加帶動住房需錄增長。預計我國人口數量將在一個較長時期內繼續保持增長勢頭，到本世紀中葉將達到16億人口，年平均凈增加1000萬人以上。另據“五普”資料顯示，進入21世紀后，我國每年平均結婚人數達1000萬對以上，按照農村人口占人口總數的60％計算，將有400多萬對城市人口結婚，假如每個家庭需要一套住房，則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產生巨大需求。

(4)住房制度改革釋放大量需求。1998年住房分配貨幣化改革以來，大量住房需求被釋放出來，推動房價上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經達到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進新的住房需求增長。

(5)傳統消費習慣導致住房需求增長。傳統觀念認為房產是最持久的且可以傳承的財產。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業，寧買不租，追求住房的一步到位。而一個民族的消費習慣在短時間內是很難改變的，所以在傳統習慣的作用下，我國住房需求被進一步擴大。