滿分：100分 時限：150分鐘
一、注意事項
1．申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。
2．作答時限：150分鐘。其中閱讀資料參考時限30分鐘左右，作答參考時限120分鐘左右。
3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定資料
材料一：
2003年、2004年間，上海房價飆升。2005年房價滯漲，銀行利率不斷上升，租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調控，尤其是營業稅征收時限延至五年和重征個調稅．進一步使大部分投資房進入租賃市場。投資客單獨應對如此多的房客是一件費力的事情，二房東適時而生，低成本接手部分房源，通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤，2006年開始大規模發展。
若生是土生土長的上海人，2005年，他投資6萬元，租了套三室兩廳的房子，辦起一家日語網站。但勉強維持半年后，一個欄目都沒賣掉，最后只好關閉網站，把其中兩個房間租出去，另外一間自己住。2006年3月的一天，一個房客建議若生，把客廳改造成房間出租，又可以多賺一筆錢。“這個主意不錯。”當天下午，若生就把客廳的辦公桌搬出去，請工人把客廳分成3個房間。忙乎半個月后，3室2廳變成了6室0廳，除自住1間，其余5間都出租。一個月下來，扣除給大房東的租金，還可凈賺1000多元錢。
“多租幾套出租，不就可以賺更多。”若生興奮不已，立刻去中介公司找房源。問過幾家，得到的答復如出一轍：中遠兩灣城有大把空房。
中遠兩灣城位于普陀區蘇州河畔，占地50公頃，是上海內環最大的高層住宅區。1999年動工建設，至今共開發了四期。前三期，購房者以自住為主，第四期，被溫州炒房團一掃而光。
2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到當年7月份，他在中遠兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口氣租下的。“剛開始是1700塊一套，后來的是1800塊一套。等我租下后幾天，房租一下漲到2000塊，現在起碼得3000塊。”
房子剛租來時都是毛坯房，除了家門和窗戶，什么都沒有。房門、涂料、石膏板、地板革、床、柜子、桌椅、電視、洗衣機、空調……若生跑完建材市場，又跑家具店電器店，小到一個螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8間不等的小間。一切準備妥當后，若生到網上發布消息招攬房客，以四五百到八九百不等的價格租出去。
雖然小劉看起來像學生模樣，但已經是熟手，他“操盤”著中遠兩灣城的四套房子。“小房間價格每個有420元，大房間520元，交200元押金。登記學生證和身份證，隨時就可以住進來。剩下的三套房子都是分成8間，一個月毛利2500元左右，扣除維修費、人工費，一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”
材料二：
今年8月，消防部門在閘北區、浦東新區、閔行區、普陀區調查發現，1/3以上的小區存在群租現象。群租房主要分布在三個區域：市中心區新建小區、交通便捷的街道和中高檔小區，城郊結合部及農村地區、商鋪、飯店娛樂場所、工廠、工業園區周邊的“集體宿舍”區，前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。
上海房價高，房租也高，中遠兩灣城使用面積80多平方米的裝修房，月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學畢業生，很多人的月薪還不到2000塊錢，租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出現。“群租房的市場需求一直存在，為什么在2005、2006年群租成風，這與當年的房地產調控政策密不可分。”上海知名房地產律師杜躍平另有一番見解，“有待出租的房子猛增，這才是根本。”
2004年10月開始，上海的房價一天一漲，“拿到房子就能賺錢”的說法廣為流傳。2005年春節，有人排隊7天7夜買房。
2005年春節一過，上海出臺系列法規調控房價。
2005年3月19日，在政府所辦公共網絡交易平臺上掛牌出售的二手房要限價銷售，超出咨詢價格10％的房源信息將不予掛牌。
2005年3月28日，上海銀行同業公會發布《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》停止轉按揭，上海16家中資商業銀行約定，提高第二套貸款購房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，貸款利率同時上浮。
2005年4月6日，上海商業銀行禁止轉按揭。
與此同時，中央也出狠招穩定房價。當年4月28日，國務院下發了著名的“新八條”。
到當年四五月份，上海房價沖到最高點，隨后開始迅速下降，退房熱取代了購房熱。而沒有退房的人，就把房子租出去，租賃市場的房源一下子多起來。很多人從中看到了商機．租下房子，改造分隔成多間，以每間幾百塊的月租轉給中低收入者，賺取差價。這些想法付諸實施后，群租現象便蔓延開來。
“房價下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售轉租。”上海社科院房地產研究中心副研究員顧建發也認為，租賃市場房源猛增是群租熱潮的源頭。
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