【案情簡介】
原告：中國某某銀行股份有限公司上海市長寧支行
被告：某某某
2007年9月26日，原、被告簽訂了《房屋擔保借款合同》一份。合同約定：被告向原告借款人民幣45萬元，用于購買本市某某區某某路2588弄91號402室房產;貸款期限為自2006年12月28日至2032年9月26日止;合同簽訂時的基準利率6.84%，下浮15%，執行年利率5.814%;設定以被告所有的本市某某區某某路2588弄91號402室房產作抵押，抵押擔保的范圍為借款合同項下的借款本金、利息、罰息、實現債權而發生的費用等等。合同簽訂后，原告于2007年11月26日向被告發放了貸款45萬元。但被告多次違約還款，至2008年12月26日已連續7期未能按約還款。
原告訴稱，被告未按約還款，故請求1、判令被告償付住房貸款本金人民幣446，779.43元、截至2008年12月26日的欠息20，180.46元;2、被告支付2008年12月27日起到實際支付全部貸款本息清償之日止的利息;3、被告未履行前項訴訟請求中所列債務，請求法院準予原告通過抵押物本市某某區某某路2588弄91號402室房產折價拍賣、變賣等方式行使抵押權，并從所得價款中依法優先受償;4、要求被告承擔案件受理費。
被告某某某未提出答辯。
【裁判要點】
法院認為，原、被告雙方簽訂的《房屋擔保借款合同》合法有效，雙方當事人均應恪守。原告已按約履行了相應的義務。被告未能按約償還原告借款本息，已構成違約，理應承擔清償債務的民事責任。在被告未履行還款義務的情況下，原告有權對被告提供的抵押物行使抵押權。原告要求被告支付至實際支付全部貸款本息清償之日止的利息，與法律規定不符，應予調整。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條和《中華人民共和國擔保法》第五十三條之規定，判決如下：
一、被告某某某應于本判決生效之日起十日內歸還原告中國某某銀行股份有限公司上海市長寧支行借款本金人民幣446，779.43元。
二、被告某某某應于本判決生效之日起十日內支付原告中國某某銀行股份有限公司上海市長寧支行截至2008年12月26日的欠息人民幣20，180.46元，及自2008年12月27日起到本判決生效之日止的逾期利息(以人民幣446，779.43元為基數，按中國人民銀行規定的同期逾期貸款罰息利率計付)。
三、若被告某某某到期未履行上述第一、二項還款義務的，則原告中國某某銀行股份有限公司上海市長寧支行可以與被告某某某協議，以本市某某區某某路2588弄91號402室房產折價或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優先受償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸被告某某某所有。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費人民幣8，304.40元，減半收取人民幣4，152.20元，由被告某某某負擔，于判決生效之日起七日內交付本院。
【爭議焦點】
被告是否應當承擔擔保借款合同的違約責任?
【法理評析】
本案系因簽訂房屋擔保借款合同的借款方不及時履行還款責任而引發的銀行借貸糾紛，法庭審理主要圍繞著房屋擔保借款合同的有效性、被告是否承擔違約責任、原告是否對抵押的房屋享有抵押權的判定而展開，因此在分析該案件時也需要從這幾個方面來梳理線索：
首先，對于“房屋擔保借款合同的有效性”的判定，此處主要涉及合同的生效要件方面的內容。
根據合同法的規定，合同的生效要件包括主體要件、意思表示要件、合法要件和內容要件，具體來說是指：合同當事人訂立合同時具有相應的締約行為能力;合同當事人意思表示真實，無一方被欺詐、脅迫或者存在重大誤解的情形;合同不違反法律或社會公共利益;合同的內容必須確定或可能。此外，對于法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續的合同，必須依照規定辦理批準登記等手續才能生效;否則，即使具備了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。
在本案中，原、被告雙方簽訂的《房屋擔保借款合同》系雙方當事人真實意思表示，符合有關法律和法規，合同簽訂雙方均具備民事行為能力，符合主體要件。同時合同的內容為原告作為貸款方，被告作為借款方，由原告向被告發放貸款，被告以房屋作為還貸的抵押物，擔保在約定的期限內還本付息，因而合同的內容也是確定可行的。故該擔保借款合同合法有效，對雙方當事人具有法律上的約束力。
其次，對于“被告是否承擔違約責任”的判定，此處主要涉及違約責任方面的內容。
所謂違約責任是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。實際違約的表現形式包括：不履行合同內容、遲延履行以及不適當履行。違約責任的承擔形式包括：繼續履行、采取補救措施、賠償損失、違約金和定金五種形式。
在本案中，根據合同的約定，原告已經按約放貸，而被告未能按約償還原告借款本息，已構成違約。違約責任的承擔形式為繼續履行，亦即償還本金及利息。
最后，對于“原告是否對抵押的房屋享有抵押權”的判定，此處主要涉及抵押權方面的內容。
所謂抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保,債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人。抵押權的內容為變價處分權和優先受償權，前者是指當債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權以合法方式拍賣、變賣抵押財產或者與抵押人協議以抵押財產折價抵充債務。抵押物價款超過擔保債權數額的部分，歸抵押人所有。
在本案中，由于原被告簽訂的是房屋擔保借款合同，因而在被告未履行還款義務的情況下，原告有權對被告提供的抵押物(房屋)行使抵押權，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸被告某某某所有。
【法律風險提示及防范】
提示：銀行為了保證如期收回發放的貸款，除了在簽訂借款合同前需對借款方的資質和還債能力進行必要的審核外，通常也會要求借款人提供一定數額的擔保或者保證。在借款方不能如期歸還貸款時，其可以對擔保物行使優先受償權，或者要求保證人承擔相應的擔保責任。
【法條鏈接】
1.《中華人民共和國合同法》
第205條? 借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付;借款期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付。
第206條 借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，借款人可以隨時返還;貸款人可以催告借款人在合理期限內返還。
第207條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規定支付逾期利息。
2.《中華人民共和國擔保法》
第53條 債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
3.《中華人民共和國民事訴訟法》
第130條 被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。
第229條 被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
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